不動産投資は少額でいくらから？物件を持つ方法と、持たない方法がある

相談者

不動産投資を少額で始めたいです。「1万円から」という記事と、「月々1万円から」という広告があって、違いが分かりません。

編集部

同じ「少額」でも、指しているものが違います。「1万円から」は物件を持たない方法で、出したお金がそのまま投資額になります。「月々1万円から」は部屋をローンで買う話です。毎月の持ち出しを指していることがあり、手元に1万円残るという意味とは限りません。始められる額も、気をつけることも別物です。

2026年10月に「不動産投資 少額」で検索すると、前者の記事が並びました。1万円から始められる、と書いてあります。

同じときの検索結果に出ていた広告は「月々1万円から」と書いていました。こちらは部屋をローンで買う話で、物件そのものを自分の名義で持ちます。

同じ「少額」という言葉ですが、中身は別ものです。それぞれいくらから始められるか、何がよくて、何に気をつけるかを並べます。

少額で不動産投資できる方法は2つ

この記事では、2人に登場してもらいます。どちらも会社員です。Aさんは、手元のお金をどう置くか迷っていて、まず様子を見たいと考えています。Bさんは、毎月決まった収入を長く受け取る形を探しています。

同じ「少額で不動産投資」を考えていても、2人が選ぶ先は分かれます。その分かれ目を先に見ておきます。

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始められる額に、これだけの開きがあります。分かれ目になるのは、金融機関のローンを使えるかどうかです。

① 物件を持たない方法

お金だけを出して、運用はプロに任せる形です。物件の名義は自分のものになりません。

REITは、投資家から集めたお金でオフィスやマンションを買い、家賃を分配する仕組みです。証券取引所に上場していて、株と同じように売買します。1口から買えるので、その価格がそのまま最低投資額になります。

REITに投資する投資信託なら、100円から買えます。複数のREITをまとめて持つ形なので、銘柄を自分で選ぶ必要がありません。

どちらも証券会社の口座で買えます。新しく不動産の会社と契約する必要はないので、既に口座を持っている人なら、始めるまでの手続きは短く済みます。

不動産クラウドファンディングは、特定の物件に出資して、家賃や売却益の分配を受ける形です。1万円から募集されるものがあります。

募集はインターネットで行われ、対象の物件も、運用する期間も、想定している利回りも、募集ページに書かれています。読んでから申し込むかどうかを決められるのが、ここの特徴です。

不動産小口化商品は、1棟の建物を何口かに分けて売る商品です。建物の持分を持つ点は、ここまでの方法と違います。ただし自分で運用するわけではないので、この記事では持たない方法の側に入れています。申し込むには数百万円が要ることが多く、少額の方法として挙げるには離れています。

② 物件を持たない方法のメリット

いちばん大きいのは、少ない金額で試せることです。分配金が実際にいくら入るかを、自分の口座で確かめられます。Aさんのように、まず感覚をつかみたい人に向きます。

手間がかからないのも利点です。入居者を探す、修繕の見積もりを取る、管理会社とやり取りする。こうした作業はすべて運用会社が行います。

REITなら、売りたいときに売れます。証券取引所で取引されているので、その日のうちに売る注文を出せます。ただし現金として受け取れるのは2営業日後です。投資信託のほうは、解約してから数日かかります。

思っていたのと違う、と感じたときに引き返せるのは、始めるかどうかを決めるうえで大きな違いです。ただし、これが当てはまるのはREITだけです。クラウドファンディングと小口化商品は、運用が終わるまで引き返せないことがあります。

ただし、利回りの高さだけを見て選ばないでください。REITの分配金利回りは分配金を価格で割って出すので、価格が下がると自動的に高くなります。高いのは、入ってくる家賃が増えたからとは限りません。

見るべきは、その利回りがどこから来ているかです。入ってくる家賃が増えたのか、それとも価格が下がったのか。同じ利回りでも、この二つでは意味がまるで違います。

③ 物件を持つ方法

部屋を1つ、自分の名義で買う方法です。多くは金融機関のローンを使います。Bさんが考えているのはこちらです。

この方法で「いくらから」にあたるのは、物件の値段ではありません。自己資金と諸費用です。物件の値段そのものは、ローンでまかなう部分が大きいためです。

諸費用には、仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、火災保険料、ローンの事務手数料が入ります。物件の値段とは別に、現金で用意することになります。仲介手数料だけでも、1,800万円の部屋なら上限は66万円です（宅地建物取引業法にもとづく上限）。

「自己資金ゼロ」「フルローン」という広告も見かけますが、自己資金をいくら入れるかは、年収や勤続年数、物件の評価によって変わります。自己資金を入れないほど、売るときに現金が要ります。くわしくは、持つ方法の注意の章に書きます。

貸す側が見ているのは、買う人の返済する力と、物件そのものの価値です。勤め先、勤続年数、ほかに借りているものの有無。それに加えて、物件の場所や築年数、今の家賃が妥当かどうかも見られます。どちらか一方だけで決まるわけではありません。

編集部

「月々1万円から」は、毎月の持ち出しの話です。買うときに要るお金とは別に考えてください。

④ 物件を持つ方法のメリット

ローンを使えることが、大きな違いです。手元のお金より大きな資産を持てるので、家賃が生まれる元が大きくなります。ただし、大きくなるのは入ってくる家賃の額面です。借りた分だけ返済も増えるので、手元に残る額は資産の大きさに比例しません。自己資金を入れずに全額を借りると、売るときに売値がローンの残りに届かない期間が長くなります。

団体信用生命保険を付けられます。ローンの契約者が亡くなったときに残りの返済が消え、家族には物件と家賃が残ります。生命保険の代わりとして考える人がいるのはこのためです。

赤字が出た年に、給与の税金を一部取り戻せます。自分の名義で持つ不動産は不動産所得にあたるので、その赤字を給与所得から差し引けるためです。ただし赤字が丸ごと引けるわけではありません。土地を買うために借りたお金の利子にあたる部分は、差し引く対象から外れます。持たない方法には、この仕組みそのものがありません。

所有権が自分のものになる点も違います。いつ売るか、家賃をいくらにするか、どの管理会社に任せるかを、自分で決められます。

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長所と短所は裏返しの関係にあります。ローンが使えないから増える額は小さいけれど、借金も背負いません。所有権がないから自由には決められないけれど、手間もかかりません。どちらが上という話ではありません。

大事なのは、自分がどちらを求めているかです。見るところは決まっています。物件の所有権が欲しいか、ローンを使うか、やめたいときにすぐ現金へ戻したいか。この並べ方は、最後の章でもう一度出します。

物件を持たない方法で気をつける4つのこと

前の章で挙げたメリットの裏返しにあたります。ローンが使えないことと、給与と相殺できないことは、物件を持たないことから来ています。残りの2つは、選ぶ商品によって中身が変わります。Aさんが選ぶなら、ここを先に読んでください。

① 出したお金が、全部は戻らないことがある

REITは証券取引所で価格が毎日動きます。買ったときより安い日に売れば、その差額は損になります。

クラウドファンディングと小口化商品は、運用する物件の価値や家賃が下がると、出したお金の一部しか戻らないことがあります。「優先劣後」という仕組みを置いている募集があります。損が出たとき、まず運営会社の出資分から充てる約束です。

ただし、下落が運営会社の出資分を超えれば、そこから先は出資した人の元本が減ります。優先劣後は、元本を保証する仕組みではありません。

募集ページには、運営会社がどれだけ出すかが書かれています。その割合が大きいほど、出資した人の元本が削られ始めるまでに余裕があります。申し込む前に、ここを見てください。

② 途中でやめられないことがある

クラウドファンディングと小口化商品は、運用する期間があらかじめ決まっています。半年で終わるものもあれば、10年を超えるものもあります。

この期間の途中で換金する窓口があるかどうかは、募集ごとに違います。窓口がなければ、急にお金が要る事情ができても満了まで待つことになります。

申し込む前に、運用期間と途中解約の条件を募集ページで確かめてください。使う時期が決まっているお金は、この方法に入れないでください。運用が終わる前に引き出せるとは限らないためです。REITはここだけ例外で、証券取引所でその日のうちに売る注文を出せます。

③ 増える額は、出したお金の大きさで決まる

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物件を持たない方法では、ローンが使えません。出したお金に比例して増え、それ以上にはなりません。

物件を持つ方法では、金融機関からの借り入れを足せます。自己資金200万円に借り入れ1,600万円を足せば、1,800万円の部屋を持てます。動かせる資産は、出したお金より大きくなります。

ただし、大きくなるのは家賃の額面です。手元に残る額ではありません。借りた分だけ返済も増えるので、家賃から返済と経費を引いたあとに残るのは、上の図のとおり月2,774円です。この中身は、持つ方法の注意の章で見ます。

編集部

ローンを使えるかどうかが、大きな違いです。ただし借り入れは、動かせる額と同じだけ、背負うものも大きくします。

④ 給与の税金と、赤字をぶつけられない

見落とされやすいところです。「不動産投資は節税になる」と書かれているとき、その節税は物件を持つ方法の話です。

損益通算は、ある所得の赤字を別の所得の黒字から差し引く仕組みです。給与から引かれた所得税の一部が、確定申告で戻ります。

ただし、これができるのは自分の名義で不動産を持つ場合だけです。REITの分配金は配当所得にあたり、給与の黒字とは相殺できません。クラウドファンディングは、契約の形（匿名組合型・任意組合型など）で所得の区分が変わります。募集ページで確かめてください。

小口化商品は少し違います。任意組合の形で、運営の決定に関わらない出資者にあたる場合、不動産所得の赤字はなかったものとみなされます（租税特別措置法41条の4の2）。契約の形は商品ごとに違うので、税金の扱いは税理士に確かめてください。

節税を目的に少額から始めても、持たない方法では給与の税金は戻りません。

物件を持つ方法で気をつける4つのこと

自己資金が少額で済んでも、持つのは数千万円の物件です。金額の大きさから来る注意があります。Bさんが選ぶなら、ここを先に読んでください。

① 空室の月は、家賃がゼロになる

入居者がいるかいないかの二択です。半分だけ家賃が入ることはありません。

ローンの返済と管理費、修繕積立金は、空室の月も同じ額を払います。その月の持ち出しは、家賃がある月の手残りの何倍にもなります。

次の入居者が決まるまでの期間は、物件の場所と家賃の設定で変わります。買う前に、同じ駅の同じ広さの部屋がいくらで募集されていて、何件が空いたままかを賃貸情報サイトで見てください。

空いている部屋が多い地域なら、次が決まるまでの期間も長くなりがちです。駅からの距離や設備の古さは、そのまま決まりやすさに出ます。

② 毎月の手残りは、思ったより小さい

家賃から引くものが多くあります。ローンの返済、管理費、修繕積立金、管理会社への委託料、固定資産税です。これらを引いたあとに残るのが手残りです。

「月々1万円から」という広告は、この引き算をしたあとに毎月1万円を自分で足す、という意味で使われることがあります。手残りがプラスで1万円、という意味とは限りません。

どちらなのかは、提示された収支表の数字を自分で足し引きすれば分かります。足し引きが合わない表を見せられたら、その場で聞いてください。

収支表で見るところは決まっています。家賃がいくらで、そこから何を引いているか。空室の月をどう扱っているか。家賃がこの先も同じ額で続く前提になっていないか。これらをそろって説明できる相手なら、話を進めてよい相手です。

③ 売りたいときに、すぐには売れない

REITなら、売る注文をその日のうちに出せます。物件は買い手を探すところから始まるので、数か月かかることがあります。

売りに出してから引き渡しまでの間も、ローンの返済は続きます。急いでお金が要る場面には向きません。

買い手が見つかっても、相手がローンを使うなら、その審査を待つことになります。自分の都合だけで日取りを決められるものではない、と考えておいてください。

かかる期間は物件によって変わります。同じ駅で似た条件の部屋が何件売りに出ていて、どれくらいの期間残っているかを、買う前に不動産情報サイトで見ておくと見当がつきます。

④ 自己資金を入れないほど、売るときに現金が要る

自己資金を入れずに買うと、ローンの残高は物件の値段とほぼ同じ額から始まります。返済の初めのうちは利息の割合が大きく、元本はゆっくりしか減りません。

一方で物件の値段は、買った直後から中古の相場に乗ります。これが重なると、売値よりローンの残高が多い期間が生まれます。

その期間に売るなら、差額を現金で用意しないと決済できません。自己資金が少ないほど、この期間は長くなります。買う前に、5年後と10年後のローン残高と想定売値を並べてください。

少額の不動産投資は、どちらを選べばいいか

「初心者はクラウドファンディングから」と書いている記事がありますが、人によって答えは変わります。AさんとBさんで分かれたのも、次の違いからです。

どちらを先に試すか、という順番の話ではありません。求めているものが違うので、行き先そのものが違います。自分がどちらを求めているかを先に決めてから、方法を選んでください。

① 物件を持たない方法が向いている人

まず金額の感覚をつかみたい人です。少ない金額から始めて、分配金がいくら入るかを自分の口座で確かめられます。Aさんはここから始めることにしました。

まとまったお金をすぐには出せない人も、ここから始められます。1万円から試せるので、手元のお金を大きく動かさずに、分配金の入り方を見られます。 ただし、使う時期が決まっているお金は入れないでください。REITは売る日の価格で決まりますし、クラウドファンディングと小口化商品は、運用が終わるまで引き出せないことがあります。

勤続年数が短い、転職したばかりなど、今はローンを組みにくい事情がある人も、ここから始められます。

② 物件を持つ方法が向いている人

家賃という形で、別の収入の柱をつくりたい人です。ただし毎月決まった額が入るわけではありません。空室の月は家賃がゼロになり、入居者がいる月も、返済と経費を引いたあとに残るのはわずかです。そのうえで長く持ちたい人に向きます。Bさんが探していたのはこちらでした。

団体信用生命保険を使いたい人にも向きます。契約者が亡くなったときにローンの残りが消え、家族には物件と家賃が残ります。

赤字が出た年に給与の税金を一部取り戻したい人も、この方法だけが対象です。ただし赤字が続く物件を持ち続けるのは、税金が戻っても手元のお金は減ります。

編集部

どちらが上ということはありません。所有権・ローン・やめたいときで、選ぶ側が変わります。

まとめ

相談者

違いが分かりました。わたしは、まず分配金がどう入るかを見たいので、持たない方法から始めます。

編集部

それで大丈夫です。あとで部屋を持つほうに移るときは、自己資金と諸費用を先に用意して、毎月いくら残るかを自分で計算してから決めてください。

どちらを選ぶかは、所有権・ローン・やめたいときで決まります。持たないほうを選ぶなら、次にやることは、募集ページで運用期間と途中解約の条件を読むことです。持つほうを選ぶなら、自分の年収と自己資金で毎月いくら残るかを計算することです。どちらも、出された資料を読むだけでなく、自分で手を動かすところから始まります。