不動産投資でよくある6つの失敗｜買う前と買ったあとにできること

相談者

不動産投資をすすめられています。検索すると失敗した話ばかり出てくるので、不安になってきました。

編集部

失敗の中身はだいたい決まっています。空室・修繕費・相場より高く買うこと、それに節税・サブリース・フルローンです。どれも買う前に計算すれば見えます。

「不動産投資 失敗」で検索すると、失敗事例を並べた記事が並びます。並べている数は記事によって違いますが、中身はよく似ています。読み終えても、自分が危ないのかどうかは分かりません。

この記事では、よく挙げられる6つを、金額で何が起きるかまで見ます。そのうえで、買う前と買ったあとに何ができるかを分けて整理します。よく見る「4割が失敗」という数字の出どころは、記事の最後にまとめました。

不動産投資でよくある6つの失敗

「不動産投資 失敗」で上位に出る記事と、検索されている言葉を並べると、繰り返し出てくるのは次の6つでした。この記事では、それぞれで金額に何が起きるかを計算します。

金額は、東京の中古ワンルーム1室を例にした試算です。サラリーマンの不動産投資の記事と、同じ部屋を使っています。

金利は、この記事が置いた設定です。特定の金融機関の商品を指すものではありません。

① 空室が埋まらなかった

家賃が止まっても、ローンの返済も管理費も止まりません。入居者がいない期間は、持っているだけでお金が出ていく状態になります。

たとえば38歳の会社員Aさんが、この条件の部屋を買ったとします。満室が続けばわずかに残りますが、入居者が退去して次が決まるまでに1か月かかると、年間の手残りは次のようになります。

満室でも、1年のうち1か月分の家賃しか余裕がないということです。退去のたびに原状回復の費用もかかります。

② 修繕費や維持費がかさんだ

管理費と修繕積立金は、部屋が空いていても毎月かかります。首都圏の中古マンションの平均は1㎡あたり456円で、上の条件の部屋ではその広さ分がかかります。

この金額は買ったあとも一定とは限りません。大規模修繕の時期が近づくと値上げが提案されますし、積立が足りなければ一時金を求められることもあります。買う前に、管理組合の修繕計画と積立の残高を確かめておく必要があります。

値上げや一時金は、管理組合の決議で決まります。買った人が1人で断れるものではありません。見るのは、長期修繕計画と直近の総会の議事録です。どちらも売主か管理会社に頼めば出てきます。出てこない部屋は、それ自体が判断の材料になります。

③ 相場より高く買ってしまった

同じ条件の部屋が相場より高い値段で売られているときにそのまま買うと、毎月の返済が増えるだけでなく、売るときにも差が残ります。

相場は、成約価格と募集家賃を見れば、誰でも確かめられます。レインズマーケットインフォメーションで近隣の成約価格を、賃貸情報サイトで同じ条件の募集家賃を見ます。売り出し中の価格もあわせて見ると、売値と成約値の開きが分かります。やり方は、このあとの章に書きます。

編集部

ここまでの失敗は、どれも買う前に調べれば見えるものです。売る側の資料だけで決めたかどうかが、分かれ目になっています。

④ 節税になると言われて買った

検索でよく調べられている失敗です。不動産所得が赤字になれば給与の税金から差し引けますが、戻る金額は人によって変わり、しかも期限があります。

赤字が出やすいのは買った年です。借入の事務手数料など、買ったときだけかかる費用が経費になるためです。2年目からは赤字が小さくなり、黒字に転じることもあります。また、土地を買うために借りたお金の利子にあたる部分は、そもそも給与から差し引けません。

⑤ サブリースの保証額が下がった

サブリースは、管理会社が部屋を借り上げて、空室でも家賃の一定割合を支払う仕組みです。空室の心配が減るかわりに、受け取る額は相場より低くなります。

問題になりやすいのは、保証額が契約の途中で見直されることです。契約書に見直しの条件と時期が書かれているので、買う前にそこを読んでください。「30年保証」と説明されても、金額が30年変わらないという意味とは限りません。見直しで保証額が下がると、受け取る家賃は減るのに返済額は変わらないので、手残りはその分直接削られます。

⑥ 自己資金を入れずに買い、売っても残債が残った

全額を借りると、ローンの残りは物件価格とほぼ同じ額から始まります。返済の初めは利息の割合が大きく、元本はゆっくりしか減りません。売値がローンの残りに届かない期間が長くなり、その間は足りない分を現金で用意しないと売れません。

同じ部屋を、自己資金200万円を入れたAさんと、全額を借りたBさんで比べました。注意したいのは、Aさんの「＋約159万円」が儲けではないことです。最初に出した200万円のうち戻ってきた分で、売却だけで見れば約41万円減っています。

売ったお金に持っていた間の手残りを足しても、どちらも手元のお金は減ります。2人の差は、Bさんが多く借りた分だけ多く払った利息とほぼ同じです。自己資金は儲けを生むのではなく、利息と「売れない期間」を短くするために効きます。

投資用の不動産を買う前に確かめる5つのこと

ここから先は、これから買う人と、すでに買った人で打てる手が変わります。これから買う人はこの章を、すでに買った人は次の章をお読みください。

どれも、販売会社に出してもらうのではなく、自分で手を動かすところに意味があります。同じ計算をもう一度やると、提示された資料が何を含んでいないかが見えます。売る側は売るための資料を作ります。それが悪いわけではなく、買う側は買うための資料を自分で作る、というだけのことです。

相談者

どれも時間がかかりそうです。全部やらないといけませんか。

編集部

上から順に、はじめのほうだけでも大きく変わります。空室と相場は、そこで見えるものだからです。

投資用の不動産を買ったあとにできること

すでに買っていて収支が苦しい場合でも、できることは残っています。大事なのは、感情ではなく金額で比べることです。損をした気持ちのまま決めると、手放すべきものを持ち続けたり、持ち続けられるものを急いで手放したりします。

① 持ち続ける・売る・借り換えるを比べる

まず、今の収支を自分で出し直してください。毎月いくら持ち出しているのか、ローンの残りはいくらか、今売るといくらになるのか。これが分かれば、どれを選ぶべきかはほぼ決まります。

売ると決めた場合も、残りを一度に用意できないことがあります。その場合は金融機関と話し合う方法があるので、滞納してしまう前に相談してください。

② 相談先は、売った会社以外にする

買った会社だけに相談すると、追加で買う提案が返ってくることがあります。その提案が悪いとは限りませんが、比べる相手がいない状態で決めることになります。内容によって相談先を変えてください。

補足｜出回っている「失敗率」の数字について

ここまで割合は使っていません。検索すると「失敗率◯%」という数字が出てきますが、どれも出どころをたどる必要があるものでした。何がどこから来ているかを並べておきます。

① よく見る「4割」は、2017年に456人へ聞いた数字

いちばんよく引用されるのが「約4割が失敗を経験している」という数字です。たどると、不動産投資の情報サイト「健美家」が行った意識調査に行き着きます。

同じ調査には失敗の理由を聞いた設問もありますが、複数回答か単一回答かが公表資料から読み取れなかったため、この記事では理由の割合を使っていません。

聞いた相手は、すでに物件を持っている投資家です。これから買う人の失敗率ではありません。

同じ調査は毎年続いていますが、最新の回には、失敗を聞く設問そのものがありません。つまり「4割」は、一度だけ聞かれた数字が引用され続けているものです。

② 「9割が失敗」は、広告と本の見出し

もうひとつよく見るのが「不動産投資は9割が失敗する」です。こちらは調査ではなく、相談業の広告や書籍のタイトルで使われている言い回しでした。

この言葉を見出しに掲げている記事自身が、本文で「裏づけるデータはどこにも存在していない」と書いています。数字として扱えるものではありません。強い言い切りは目を引きますが、出どころをたどれないものは、判断の材料にはなりません。

③ 失敗率に近いところを見ている公的な資料はある

「不動産投資の失敗率」そのものの統計はありませんが、近いところを見ている公的な資料はあります。ただし、どれも失敗率を出すために作られたものではありません。

金融庁の調査は、貸す側の銀行に聞いたものです。どれくらいの規模で貸していて、審査をどう行っているかが分かります。国税庁の統計は、不動産所得を申告した人の数です。赤字か黒字かまでは分かりませんが、どれくらいの人が関わっているかの目安になります。

まとめ

これから買う人は、買う前に自分で計算する。すでに買った人は、今の収支を出し直す。どちらも、計算から始まります。